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前言  为普及法律知识弘扬法治精神,全面提升全省公共法律服务平台工作人员解答法律咨询的能力和水平,吉林省司法厅、长春市司法局有针对性地精选12348热线平台服务律师在日常工作中处理的典型案例进行编撰,内容涉及劳动争议、婚姻家庭纠纷、合同纠纷…

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前言

  为普及法律知识弘扬法治精神,全面提升全省公共法律服务平台工作人员解答法律咨询的能力和水平,吉林省司法厅、长春市司法局有针对性地精选12348热线平台服务律师在日常工作中处理的典型案例进行编撰,内容涉及劳动争议、婚姻家庭纠纷、合同纠纷等多个方面。从今天起,长春市司法局“常思轩”微信公众号开辟“以案释法”专栏,对这些案例进行集中展示,以更加直观的方式普及法理、情理,供广大读者学习借鉴。

—借贷、合同纠纷—

(一)房地产商晚交房近一年,只因房主拒绝

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2020年12月22日

案件类型:房地产纠纷

检索主题词:房地产纠纷

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 冬笑君

基本情况

  购房人M先生(以下简称M某)在2018年4月3日与房地产开发有限公司(以下简称房产公司)签订商品房买卖合同。合同约定,M某购买房产公司开发的一套商品房,总价款为110万余元,定于2019年3月28日前交房。合同签订后,M某依约支付了全部房款,履行了全部合同义务。2019年3月20日,房产公司通知M某办理交房手续,向M某出示的三份材料中均写有“预收物业服务费”的字样。M某按照商品房买卖合同的条款约定,拒绝预交物业费,导致房产公司不交付房屋。事后M又两次到小区办理交房手续,但因拒绝预交物业费,受开发商委托的物业公司仍拒绝向M某交房。直到2019年12月10日,物业公司代房产公司将房屋交付给M某,共延迟了253天。M某咨询,我拒绝预交物业费是否正确?逾期交付房屋是否应当承担违约责任?

  律师了解前因后果后,告诉M先生,首先,房产公司与M某签订的商品房买卖合同合法有效,双方应按合同约定严格履行各自的权利义务。M某已向房产公司支付了全部房款,履行了全部合同义务。其次,房产公司在通知M某办理交房手续时和委托物业公司交付房屋时均要求M某预交物业费,导致房屋迟迟不能交付。具有过错。因为《物业收费管理实施办法》规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。再次,房产公司逾期交房,合同与法律上的规定应当承担违约责任。可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,出卖人延迟交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人有权请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的。违约金数额或损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如双方合同中另有约定,按约定赔偿给购房人。

案例提示

  《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳,实际交付后应由业主买受人交纳。

  律师告诫广大消费者:建议公民购买商品房屋应当仔细的看清合同中各项条款。预交物业费与房屋买卖合同是不同的法律关系。根据《物业管理条例》第四十二条,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳,实际交付后应由业主买受人交纳。因为它并非是双方合同约定的办理房屋交接手续的前提或必要条件。

  另外,对购房时的违约行为可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定来划分责任和责任承担。

(二)签订“回迁房买卖合同后”,发生纠纷,如何保障自己的合法权益?  

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年3月22日

案件类型:合同履行 

检索主题词:回迁房买卖

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 姜明月

基本情况

  家住长春市绿园区的W先生想买房子用于居住,在中介的多次介绍下,实地查看L先生夫妇的回迁房屋后,觉得地点楼层户型都非常满意,价格也便宜了许多,十分诱人,于是W先生便与L先生夫妇签订了“房屋买卖合同”,并交付了部分房款,但回家后,觉得花了很多钱,买一个没有产权证的回迁房,风险有点大,不想买又怕承担违约责任,又怕错过这个比较满意的房子,非常纠结。于是到了第二笔付款时间,便没有依约付款,与对方协商要求退款,或减少支付第二笔房款遭到拒绝,对方表示W先生应按合同的约定履行义务,及时支付购房款,双方对此争执不下,为此W先生,询问律师没有产权证的回迁房能不能买卖,如何处理现在面临的问题。

  律师了解了前因后果后,告诉W先生,在出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其回迁安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得产权证之前,可以转让房屋,双方签订的买卖合同有效。W先生应按合同约定履行义务,在询问W先生是否有继续购买房屋的意愿时,W先生表示如果能降低风险,可以继续购买,结合具体情况,律师告知W先生可以和L先生夫妇协商,对此纠纷可通过向房屋所在地区的人民调解委员会申请调解,达成调解协议的,可以向人民法院申请确认调解协议有效,对双方的权利义务作出明确的具有法律效力的约定,以避免对方收到房款后,不履行或消极履行合同义务。

案例提示

  没产权证的回迁房屋价格较低,买卖无法办理预告登记,且可能在较长一段时间内,无法办理更名过户手续。一旦出现房屋价格上涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋再次出售给他人或在能办理产权时不配合办理更名过户。因此,一定要约定房产过户和交房的时间,虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续,买方要留有尾款,合同约定相应的违约责任也十分重要。

  根据《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效:

  (一)行为人具有相应的民事行为能力;

  (二)意思表示真实;

  (三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

  没有产权证的回迁房也是可以进行买卖的,但风险较大,买卖时,需对房屋权属份额是否是完整进行审查,对违约责任、过户时间、交房时间、税费承担等作出明确约定,以避免受到财产损失。

(三)购买“精装房”装修质量不合格,如何维护自己的合法权益?  

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年4月26日

案件类型:买卖合同纠纷 

检索主题词:精装房、装修质量

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 姜明月

基本情况

  家住长春市经开区的L女士在2018年与某开发公司约定,购买期房一处,为精装房,2020年秋房屋到了交房时间,可是L女士接收房屋时,却无法收房,房屋楼上漏水,导致房屋多处发霉,门窗变形严重等问题,便拒绝收房,让开发商对房屋进行维修,在开发商维修后,不久又再次前往收房时,房屋又出现了发霉问题,楼上漏水却找不到漏水点,让开发商协调楼上住户,寻找漏水点进行维修时,遭到楼上住户的拒绝,面对此情况,开发商提出L女士要么选择收房(有问题再次维修),要么选择按原购买价格退房,L女士来电咨询,如何处理现在面临的问题。

  律师了解了事情起因后,告诉L女士

  1、可以要求开发商退(换)房。经过验收备案的房屋因严重质量问题足以影响购房人正常使用的,购房人可以要求解除合同并赔偿损失,本案中房屋一直存在楼上渗水问题。虽经开发商组织人员进行维修,但问题未能得到解决,严重影响L女士正常居住使用,故L女士可以要求解除合同并赔偿损失。

  2、拒绝收房,并以此要求开发商承担逾期交房违约责任。房屋质量不合格即房屋不符合交付条件,应当认为房屋交付不能,据此可以要求开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。但权利不得滥用,即开发商未及时适当地履行维修义务或者拒绝维修,L女士亦可自行维修后要求开发商承担维修费用。

  3、精装修房屋精装修部分也属于质量保证范围,可以要求开发商承担维修费用。

  精装修房屋在质保期内出现质量问题,如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,L女士可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失,可以要求由开发商承担。

案例提示

  根据《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第五百八十二条履行不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

  涉及房屋装修质量的问题较多,购买精装房或自行聘请装修公司进行装修时,很多时候的问题都是装修质量不合格,对此律师建议,签订正规的内容全面的合同对双方权利义务包括施工规范和验收标准、违约责任等作出明确约定,在装修完毕验收或收房时,聘请专业的检验、验收人员,对房屋整体进行验收,包括空气、用料材质等进行仔细检验,以维护自身的合法权益。

(四)民间借贷借款人违约,如何维权犯了难  

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年3月6日

案件类型:管辖权 

检索主题词:民间借贷、管辖权

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 王晶

基本情况

  家住长春市的Q先生接到家住深圳市的远方亲戚L先生电话,称做生意亏本,急需用钱周转,向其借款10万元,2个月后还款,碍于亲戚关系,Q先生没有多问缘由,通过银行转账的方式向L先生转款10万元,并在微信上和L先生留言,告知钱已经转过去了让其查收,L先生在微信中回复钱已经收到,并再次在微信中承诺,2个月后一定还款。可是两个月后L先生并没有向Q先生还款,经过Q先生多次通过电话和微信的方式向L先生索要无果。

  Q先生准备通过诉讼维护自己的合法权益。但是Q先生到自己居住地的法院起诉,却被告知要到被告居住地法院起诉。被告在深圳,如果到那边起诉Q先生觉得非常不方便,并且被告虽然在深圳实际居住很多年了,但是被告的户籍地并不在深圳而在江西,Q先生咨询过律师这种情况如果开不出被告在深圳的居住证明,很可能在深圳也很难立案,Q先生怕去了深圳也是白跑一趟,打电话到12348咨询律师到底能否在自己的居住地进行起诉。

  律师了解了前因后果后,告诉Q先生,首先,合同纠纷管辖法院可以是被告居住地、合同履行地和合同约定的管辖地法院。民间借贷合同在本质上属于借款合同关系。因此,借款人住所地或者合同履行地的法院对民间借贷纠纷案件均有管辖权。

  首先,借款人住所地法院具有管辖权,实践当中原告可以去被告身份证上所记载的地址起诉,如果住所地和“经常居住地”即被告连续居住满一年的地址不一致,到被告经常居住地的人民法院起诉。其次,民间借贷合同履行地人民法院有管辖权,因此在对合同履行地有约定时从约定,合同履行地没有明确约定的,以接受货币一方所在地为合同履行地。

  实践中,如果出借人未按照约定交付借款,则构成违约,借款人作为接收货币一方可以在其住所地提起诉讼;反之,如果借款人未归还借款本金及利息,则构成违约,出借人作为接受货币的一方,可以在其所在地提起诉讼。

  在本案件中L先生未按照约定归还借款本金,构成违约,Q先生是接受货币的一方,所以合同履行地就是在Q先生这边。因此Q先生完全是可以在自己的居住地法院进行起诉的。

  同时根据我国民事诉讼法的相关规定,Q先生可以选择L先生居住地起诉,或者Q先生居住地这边起诉。从便于诉讼,减少诉讼成本角度考虑,推荐Q先生首选自己居住地的法院起诉。

  另外民事诉讼法规定,起诉时要有明确的被告。为明确被告,需要Q先生收集L先生身份证信息,这样法院才能受理。

案例提示

  根据《民事诉讼法》第二十一条规定对公民提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。对法人或者其他组织提起的民事诉讼,由被告住所地人民法院管辖。同一诉讼的几个被告住所地、经常居住地在两个以上人民法院辖区的,各该人民法院都有管辖权。

  《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第三条规定借贷双方就合同履行地未约定或者约定不明确,事后未达成补充协议,按照合同相关条款或者交易习惯仍不能确定的,以接受货币一方所在地为合同履行地。因此本案例中的Q先生完全可以在自己的居住地法院进行起诉。

  律师告诫广大出借人,在向他人出借钱财时,一定要索要并保留好对方的身份证复印件,为自己的维权做好准备。因为根据我国民事诉讼法规定,提起诉讼时一定要有明确的被告。

(五)转让债权应当通知债务人  

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年3月22日

案件类型:民间借贷

检索主题词:借贷

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 冬笑君

基本情况

  2020年12月6日,家住乡镇的H某因要盖房子向同村S某借款8万元,约定一年内返还。后H某将借款借给L某,
L某没有返还借款。2021年1月6日,S某将该债权全部转让给W某的事告知H某。现W某将H某告上法庭。但H某以转让债权未通知他,也未经他同意,认为W某无权要求返还借款。以转让行为无效为拒绝还款.但法院判他还款,他心里不服。平台律师在了解了前因后果后,指出H某认为转让债权协议没有取得他同意,这笔债权转让对他就不能发生法律效力的主张是不对的。首先因为W某已经提起诉讼,其次依据有关规定应以起诉状送达债务人的时间为通知时间,这时的债权转让对债务人已经发生法律效力。H某作为债务人应当向受让人W某履行债务,该转让债权的效力不以债务人承诺为前提。再次现在的W某持有S某的债权转让协议及H某出具的借条原件,能够证明债权转让的事实,所以法院对H某主张不予支持是对的。

案例提示

  此案的争议的焦点是债权转让协议是否有效。按照《民法典》第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:  (一)根据债权性质不得转让;  (二)按照当事人约定不得转让;  (三)依照法律规定不得转让。  当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的,不得对抗第三人。  第五百四十六条债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销,但是经受让人同意的除外。  第五百四十七条债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。

  第五百四十八条 债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。

  需要提醒债权人的是,债权人转让债权的,应当通知债务人,通知的方法可以是口头通知,也可以是书面通知。未经通知,该转让对债务人不发生效力。已经履行通知义务的,转让行为依法有效。

(六)借款人无处要款  

服务方式:吉林省12348公益法律服务热线平台

发生日期:2021年3月23日

案件类型:民事纠纷 

检索主题词:借款、无证据、诉讼时效

编撰人:12348公益法律服务热线值班律师 黄敏

基本情况

  家住长春的M女士于2012年把弟弟放在自己的卖房钱借给了哥哥买车,哥哥一直不还钱,自己替哥哥还了钱。现如今哥哥不仅没有还钱,甚至不承认借钱的事实。如果起诉哥哥,手里没有任何证据。

  M女士认为,兄弟姐们之间不会发生不还钱的事。当初嫂子不给哥哥钱买车,作为妹妹心疼自己的哥哥,现在哥哥有了钱,反倒一口咬定自己不欠任何人的钱。没凭没据的M女士异常愤怒找哥哥理论,哥哥说“弟弟说不用还了”,可自己已替哥哥还了钱,且自己是借款人不是保证人,只是钱的来源是弟弟放在自己这里的。M女士越想越生气,自己为了还弟弟的钱省吃俭用,明明是自己顾全血浓于水的亲情,费时费力却落得如此下场。

  律师了解了事情的经过,告诉M女士,借款需要对方出示书面材料,如借条、借款合同、公证书等书面材料。另外,个人借款属于实践性合同,需要材料写收到借款或者有转账凭且在3年内要求借款人归还。

  现如今M女士您借给哥哥的钱不仅没有证据而且过了诉讼时效,如果哥哥说不还钱,即使现在收集到录音证据可以起诉,哥哥提出时效的抗辩,M女士的诉讼请求也得不到法院的支持。 

案例提示

  根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的的规定》第二条第一款出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。《民法典》第一百八十八条第一款规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

  M女士通过诉讼程序维护自己权利的途径走不通了,最好的办法也就是,家人坐在一起用亲情打动对方,也许可以要回自己借出的钱。

  律师告诫广大百姓,亲兄弟明算账,在借钱给别人时一定注意以下几点:一是尽量通过转账不用现金;二是索要书面借据;三是现金还款一定要求对方写收条;四是3年内催要或者诉讼,否则对方可以提出不还钱的抗辩;五是要约定明确的保证期间及保证方式,没有约定或者约定不明确的,保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月,一旦出现借款人无法举证证明在六个月内向保证人催要过,则保证人的保证责任免除;没有明确的保证方式为一般保证,要求保证人还款时其有先诉抗辩权;六是约定房产抵押的,要到房产登记部门办理抵押登记,借款人抵押房本的行为起不到抵押作用,一定及时办理抵押登记,即使出卖人卖掉房屋,抵押权也随之转移。

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