公积金住房贷款新政策,对北京房地产市场影响多大?(转载)

  根据媒体消息,10月9日,住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

  《通知》规定:

  规定1:职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不足6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。(住房公积金贷款对象为购买首套自住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工,不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款)

  解读:这一条在北京比较可能落地,自调控收紧以来,公积金作为配套政策多次收紧,6个月的缴存期与12个月本质上影响的购房需求差别并不大,只是时间延迟的问题。但对于工作时间较短急于买房或部分因工作变动等原因造成公积金断缴等购房者来说,是一项利好。

  规定2:住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市,要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况,适当提高首套自住房的贷款额度,加大对购房缴存职工的支持力度。

  解读:北京公积金住房贷款80万的贷款限额是2008年根据当时房价所制定的,到目前房价已翻涨几倍,而公积金个人住房贷款最高额度依然维持这个标准,按信用等级最高也只有104万。以首套200万元的住房为例,即便政策上可首付三成,但由于贷款额度有限,、实际首付也接近购房款一半,对于购房者来说,购房成本依然很高。如果北京公房公积金贷款提高最高额度,可能会有相当多的刚需购房人群受益,一方面可以降低首付成本;另一方面,不使用或少使用商贷也大幅度降低了利息成本。当然,是否提高最高贷款额度或提高多大幅度,还要看公积金管理中心的房贷余额和对刚需购房人群的支持力度。

  规定3:各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,并推进异地贷款业务,即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明,向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

  解读:解读:公积金缴存异地互认、转移接续以及贷款业务,如果按照新规定,可向户籍所在地申请公积金个人住房贷款,在北京这样人口输入型的城市来说,是否开放的影响不大。

  公积金异地互认贷款购房政策早有先河,但在之后执行便不了了之。公积金异地互贷涉及地区公积金贷款余额的使用和跨区域机构的合作,虽然这将是公积金使用政策的必然趋势,但目前实际操作起来可能还难度较大。

  对于北京公积金个人贷款异地申请的政策,与其放开户籍所在地的政策,倒不如先向周边城市单边放开更为实际。一方面“京津冀一体化”加快,北京部分产业会向河北或天津等周边城市转移,另一方面,当前在北京工作,却在燕郊、廊坊、固安、涿州等北京周边城市居住或买房的人群已经非常庞大,如果北京公积金个人住房贷款优先向这些城市开放,对于减轻刚需的购房压力有较为积极的意义。

  规定4:住房公积金个人住房贷款担保以住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

  解读:目前,北京申请公积金个人住房贷款产生的费用主要是两项,一是评估费,为评估值的3‰,1500元封顶;二是担保费,为贷款额的3‰,如果按80万元计算,为2400元。即便两项都取消,也只大概节省3900元,对于购房者影响不大,其主要意义则是在于公积金管理的更加规范化。

  公积金新政对北京本地市场的影响:

  目前,北京公积金个人住房贷款在二手房市场使用较多,新房购房贷款基本使用商贷。即便如此,根据链家二手住宅交易贷款数据显示,使用公积金贷款购房的占比只有不到2成。公积金政策的变动对于整体市场的影响非常有限。

  但是,如果缴存时间缩短或最高贷款额度提高,对于依赖公积金购房的刚需首套购房人群,会明显降低购房难度,入市积极性将有所提高。

  补充:北京公积金贷款现状:

  根据2013年4月8日公积金政策调整,目前在北京使用公积金贷款购房必须同时满足4个条件:1)借款申请人的公积金在北京缴存;2)开户1年以上并且连续12个月足额缴存(近期);3)目前在缴存状态;4)申请人及其配偶无未还清的公积金及贴息贷款。

  转自北京凯盛经略官网

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