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商品房预售资金监管账户,是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入在银行开设的专用监管账户,该账户只能用作本地产项目建设,不得随意支取、使用。【商品房预售资金是开发商将还在建设中的商品房预先…

商品房预售资金监管账户,是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房产开发企业须将预售资金存入在银行开设的专用监管账户,该账户只能用作本地产项目建设,不得随意支取、使用。【商品房预售资金是开发商将还在建设中的商品房预先出售给购房人,购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。】

随着某大地产企业的危机影响,以及部分中小房产开发商的烂尾楼现象出现,预售资金监管正在成为焦点,显示出政府部门对开发商监管力度的加强,此举旨在防止预售资金被挪作他用从而造成烂尾楼。

北京德和衡(广州)律师事务所李维常律师温馨提示:各位购房者看房时一定不要轻易相信那些吹的天花乱坠的销售人员,一定要落实到书面材料,比如看该楼盘是否已经办理预售证?购房款收款账户是否对应预售证监管账户?购房款资金是否支付到商品房预售资金监管账户?否则,掏空“六个钱包”付出的购房款将面临巨大风险。那么,当向开发商主张退回购房款,申请无理由退房,追索工程款时,开发商的商品房预售资金监管账户能否被法院诉讼保全和执行?——来看最高院住建部央行最新法[2022]12号规定。

以下内容转自:不良资产头条:

2022年1月11日,最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行三大监管部门联合发布《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》,明确规定了冻结预售资金监管账户后依然要保障楼盘建设正常支出,如果经审批后,开发商还将预售资金挪为他用,住建部门要承当相应责任。

法[2022]12号

最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行

关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院;各省、自治区、直辖市住房和城乡建设厅(委、管委),新疆生产建设兵团住房和城乡建设局;中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各国有商业银行,中国邮政储蓄银行,各股份制商业银行:

为了确保商品房预售资金用于有关项目建设,切实保护购房人与债权人合法权益,进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职责,规范人民法院的保全、执行行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,通知如下:

一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容,是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资金监管账户的,应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。

人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念,坚持比例原则,切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位,商品房项目建设停止,影响项目竣工交付,损害广大购房人合法权益。

解读:2021年1月14日,最高人民法院发布《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》(法发〔2022〕2号),其中第14条规定:对商品房预售资金监管账户、农民工工资专用账户和工资保证金账户内资金依法审慎采取保全、执行措施,支持保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险,维护购房者合法权益,确保农民工工资支付到位。冻结商品房预售资金监管账户的,应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门;除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施,不得影响账户内资金依法依规使用。除法律另有专门规定外,不得以支付为本项目提供劳动的农民工工资之外的原因冻结或者划拨农民工工资专用账户和工资保证金账户资金;为办理案件需要,人民法院可以对前述两类账户采取预冻结措施。

除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外,在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于预售资金监管账户中监管额度内的款项,人民法院不得采取扣划措施。

解读:对于非监管规定允许的本项目建设支出和其他执行案件,人民法院在商品房项目完成房屋所有权首次登记前,对于监管账户中监管额度内的款项,不得采取扣划措施。这个时间点的界定,也对预售商品房项目施工、材料供应等相关单位的结算清欠和维权时间提出了要求。

二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后,房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金,或者购房人因购房合同解除申请退还购房款,经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的,商业银行应当及时支付,并将付款情况及时向人民法院报告。

解读:按照预售资金监管规定、符合条件的支付工程进度款、材料款等使用支出,应当允许并同意拨付,不得影响账户内资金

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