房屋买卖经济纠纷 二手房纠纷方案

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刘先生通过房地产经纪公司居间,与张女士签订了《房屋买卖合同》,将其所有的房屋出售给张女士,后因张女士无购房资格,房屋买卖合同无法履行,后法院判决解除合同。刘先生将该房地产经纪公司诉至法院,要求其赔偿经济损失500万元。海淀法院经审理,判决该房地产经纪公司赔偿刘先生19万元。

原告刘先生诉称,其于2017年底委托房地产经纪公司出售自己的房屋。后该公司作为居间人,与他和张女士签订了《居间服务合同》。在房地产经纪公司撮合下,双方签订了《房屋买卖合同》。但张女士在支付了50万元定金后,拒不支付后续房款。2018年11月,其起诉张女士房屋买卖合同纠纷,该案中张女士答辩称“自己无北京市购房资格,并且事先告诉了房地产经纪公司的工作人员”,而该工作人员在作为证人出庭时亦认可自己知晓张女士无北京市购房资格,最终法院判决解除《房屋买卖合同》,张女士赔偿违约金140万元。而张女士早己被法院列入失信人,根本无能力履行给付义务。由于涉案房屋早在2018年1月就交付给张女士居住使用,直到2019年12月才腾退,给我造成经济损失达500余万元。因该房地产经纪公司在居间过程中,违反经纪人职业道德,故意隐瞒张女士无北京市购房资格这一影响《房屋买卖合同》能否履行的重要事实,导致该购房合同因无法履行而解除,故现起诉要求该房地产经纪公司对此后果承担赔偿责任。

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被告房地产经纪公司辩称,不同意刘先生的全部诉讼请求。刘先生诉张女士房屋买卖合同纠纷一案的判决已对刘先生的损失作出了认定,其再就相同损失向公司主张赔偿没有依据。房屋买卖合同的解除及刘先生的损失是因为购房人张女士未按照合同约定支付购房款的违约行为,与购房资格无关。房屋买卖合同签订过程中,刘先生对于购房人张女士需要以公司名义购房是知晓并认可的。公司已经按照《居间服务合同》约定促成交易,居间服务已经完成。

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法院经审理后认为,案涉的房地产经纪公司在为刘先生与张女士提供居间服务的过程中,明知张女士没有北京市购房资格,但仍撮合双方订立房屋买卖合同。其虽表示刘先生对此知晓并同意,但未能提交任何证据予以证明,因此其该项主张无法采信。公司的该行为不仅违反了《居间服务合同》的有关约定,且违反了房地产经纪行业的相关服务规范。虽不是导致案涉房屋买卖合同解除的直接原因,但确实构成合同继续履行的一个客观障碍。故刘先生据此要求房地产经纪公司赔偿其经济损失,有事实和法律依据,应当予以支持。

关于赔偿的具体数额,首先,刘先生在其与张女士房屋买卖合同纠纷一案中已明确提出过房屋价格损失和租金损失,法院已就该两部分损失进行了充分考量,并最终认定张女士应给付刘先生的违约金数额为190万元,折抵50万元定金后,张女士还需另行给付140万元。该判决现已生效,刘先生同意该判决的结果,并未提出上诉。故刘先生现在本案中再次主张此部分损失,依据不足。

关于刘先生主张的房屋损坏损失20万元,鉴于其未提交任何证据予以证明,故不应当予以采信。在此情况下,目前可以认定的刘先生因案涉房屋买卖合同解除所遭受的、未获填平的损失数额,即其与张女士房屋买卖合同纠纷一案生效判决未得到执行部分的数额,而非其主张的500万元。且在今后尚有恢复执行的可能,该损失并非必然不能得到弥补。如前所述,虽然涉案的房地产经纪公司在本案居间服务过程中的不当行为与本次执行程序的终结无关,亦非导致合同解除的直接原因。但客观来说,确为本案房屋买卖交易的完成增加了风险,且在一定程度上扰乱了公平合理的市场交易秩序。故综合考虑违约损害赔偿的可预见性规则、房地产经纪公司在本案的违约情节,以及刘先生诉张女士房屋买卖合同纠纷一案目前的执行结果,法院酌情判定房地产经纪公司赔偿刘先生经济损失19万元。对于刘先生超过该数额的经济损失赔偿请求,法院不予支持。

最终,法院作出上述判决。宣判后,双方均提起上诉,后房地产经纪公司在二审阶段申请撤回上诉。二审法院驳回刘先生的上诉,维持原判。

【法官释法】:

房屋新政作为国家宏观政策,旨在通过抑制不合理的住房需求和投机性购房来遏制房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题,促进房地产市场平稳健康发展。2011年2月15日,北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》,对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题作出了相应规定。2013年3月30日,北京市人民政府为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神,又下发了相关通知,进一步细化了限购、限贷政策。从上述一系列政策的出台可以看出,无论是国务院还是北京市政府,始终在坚持通过政策引导和政策落实,实现调控房地产市场的目标。

从近几年的司法实践情况来看,确有不少房地产经纪公司明知买房人无北京市购房资格仍撮合买卖双方缔约,最终因履行不能引发纠纷;或者明知买房人无北京市购房资格,仍通过协助其办理相关事项以满足购房资格要求,最终出卖方起诉要求确认合同无效。上述纠纷的出现以及案件数量的激增,不仅严重增加了司法成本,激化了社会矛盾,亦给有关公司的声誉带来不良影响。因此,在本案审结之后,海淀法院向该房地产经纪公司发出了司法建议,建议其在为房屋买卖双方提供居间服务时,务必正确、及时解读和传达相关政策信息,引导买卖双方理性评估自身条件,确保在合法、合规的前提下从事居间活动。近日,该房地产公司亦函复海淀法院,表示将从以下几方面进行落实整改:

一是在提供居间服务的过程中,严格要求房屋出卖人如实披露共有权人信息,严格审查房屋权属证明、婚姻关系证明、配偶同意出售证明、共有权人同意出售证明等相关文件;签约时如实向购房人披露北京市限购政策,并全面提示、告知相关法律风险。二是继续推行签约合同文本电子化,杜绝任意修改、涂抹合同;变更交易条款时,需在线生成变更前后的条款,避免遗漏、删除、涂改等不当行为。三是针对购房人家庭换房的情况,将于签约前如实向双方披露风险,并要求双方签署换房声明。四是加强对员工的业务培训和法律意识培训,消除员工管理方面的漏洞,健全并严格执行居间服务各项规章制度。

海淀法院针对案件审理过程中发现的问题,及时向有关公司发出司法建议,有效促进了涉诉企业及时认真整改、加强法律意识、严格落实房地产调控政策,取得了良好的社会效果。

作者:黄杨 张慧

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