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上海战疫进入最关键的攻坚时刻。困难与希望并存,压力与信心同在。越是到最吃劲的时候,越要坚持依法防控。针对当前疫情防控中市民较为关心的法律问题,立足《传染病防治法》等法律法规宣传,长宁区司法局组织专业人员经过研究、梳理,形成了系列“10问10答”解读,供大家在处理相关法律问题时参考。

本期聚焦房屋租赁。

问题一:疫情来袭,承租人能否以疫情防控措施为由,要求出租人对房租予以减免?

答:

承租人能否主张缓减免租金,应当首先以合同约定为基础,然后结合房屋属地租金减免政策,综合考虑房屋权属、承租人性质、疫情发生时间、严重程度、承租人受疫情或疫情防控措施影响情况等客观因素,不同情形、不同处理。

通常来说,如租赁情形符合上海市租金减免的有关政策,或符合减免租金的合同约定,则承租人有权要求按照政策或约定缓减免租金。

如不符合有关政策及合同约定,但疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入发生重大减损或导致房屋无法正常使用的,则承租人可根据公平原则等,与出租人协商适当减免租金,或采取延长租期、延期支付租金等措施。

法条链接:

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《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

问题二:具体而言,怎样的房屋符合租金减免政策?

答:

承租人享受上海市国有房屋租金减免政策,须同时满足以下条件:(1)租赁房屋为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业的自有经营性房产和使用权房;(2)承租人为最终签约承租房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户。

此外,承租区属国有房屋的,租赁房屋所在具体行政区可能会制定细化规定,建议具体咨询当地相关部门。

《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》

(七)减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,2022年免除3个月租金,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的,再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的,转租人不享受本次减免政策,相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上,为实体经营的承租户适当减免租金,政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的,在考核中根据实际情况予以认可。(责任单位:市国资委、市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市商务委、市经济信息化委)

《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》

(一)实施主体

上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业。

(二)适用房屋

实施主体自有经营性房产和使用权房。其中,使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准,由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。

(三)减免对象

最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户(以下简称最终承租方)。其中,小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法(2017)》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》(银发〔2015〕309号)划型标准认定;个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

问题三:符合上海市租金减免有关政策的房屋,可以减免多少租金?

答:

最终承租人只要同时满足问题二列明的两项条件,即均可享受免除3个月租金的政策。

如果最终承租人在前述条件基础上,在租赁合同存续期间,另外满足以下任一条件,则可享受增加免除3个月租金的政策,即全年共计免除6个月租金:(1)租赁房屋位于2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内,或(2)租赁房屋按有关部门防疫要求被封控、停业、征用,或(3)最终承租人全年经营亏损。

如果最终承租人在2022年租期不满一年的,按照租期占全年的比例享受免租。

(四)减免期限

实施主体对最终承租方免除2022年部分租金,分两档执行。

第一档,普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方,2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。

第二档,增加免除3个月租金。租赁合同存续期间,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方,或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方,以及全年经营亏损的最终承租方,经出具上述任一证明材料,2022年再免除3个月租金,全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

问题四:不符合以上减免政策的房屋,还能要求缓减免租金吗?

答:

在租赁情形不符合上海市国有房屋租金减免有关政策的情况下,如果符合租赁合同关于减免租金的约定的,则承租人有权主张按照约定减免相应租金。

如果不符合有关政策以及合同约定,但疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入发生重大减损或导致房屋无法正常使用的,则承租人可根据公平原则等,与出租人协商适当减免租金,或采取延长租期、延期支付租金等措施。

6.……

问题五:承租房屋为居住用房时,承租人能否要求享受租金减免政策?

答:

目前上海市国有房屋租金减免政策主要面向生产经营用房,居住用房
不享受该等政策。但承租居住用房的承租人有权在有合同约定的情况下主张按约定减免租金。如果租赁合同对因疫情及其防控措施减免租金并无特别约定,租赁双方可先行通过协商方式解决。如果双方无法协商一致,则可根据合同约定及履行情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等因素,请求法院按照公平原则处理。在出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋的情形下,法院一般会支持承租人减免租金的请求。

《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》

问题7:居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金?

答:此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。

最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户……

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问题六:为展览、会议、婚礼等特殊目的而预订的场地租赁合同,因疫情或疫情防控措施原因导致活动取消,可以解除合同吗?

答:

承租人为举办展览、会议、婚礼等活动而预定场地,属于带有特殊的目的租赁场地。如果因为突遇疫情或有关部门采取的疫情防控措施,导致活动无法举办而取消,那么租赁场地的特殊目的就无法实现。此种情形,属于法律规定的因不可抗力导致的不能实现合同目的。承租人可以依法向场地的出租人主张解除场地租赁合同,并要求出租人返还预付款或定金。

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》

5.……

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第五百六十三条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

……

问题七:疫情或疫情防控期间,承租人未按照合同约定期限支付租金的,经营性房屋的出租人能否以此由主张解除租赁合同?

答:

经营性房屋的出租人不能仅以承租人拖欠租金为由解除合同。受疫情或疫情防控措施的影响,商业用房承租人可能无法实际利用承租房屋开展商业经营活动,从而面临营业收入明显减少或资金周转困难等情况。而又因该类房屋承租人在承租后往往为装修、改造房屋投入了大量费用,租赁周期亦较长,不宜在此时直接解除合同。

第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。

5.承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。

问题八:租赁合同是疫情爆发后签订的,承租人是否还能以疫情或疫情防控措施为由主张减免租金?

答:

承租人主张减免租金须以无法预见疫情或疫情防控措施为前提。若出租人与承租人双方在签订租赁合同时均已知晓疫情的发生,也可以合理预见疫情的后续发展及疫情防控措施的实施,则后续疫情或疫情防控措施对于承租房屋产生的影响均不属于双方当事人不能预见的客观情况。在此情况下,若承租人仍主张减免租金,得到法院支持的难度较大。

问题九:若疫情或疫情防控措施导致承租人实际无法使用房屋,承租人应当做些什么?

答:

目前,疫情或疫情防控措施可能导致承租房屋被封控、停业甚至征用,承租人因而无法实际使用房屋。一旦发生上述情况,承租人应当及时通知出租方疫情或疫情防控措施对房屋正常使用所产生的影响并提供相关证明。

通常来说,通知的形式不限于口头或书面形式,通知的内容主要包括受疫情或疫情防控措施影响的时间、范围、程度。证明材料主要指疫情发生地政府部门就新冠疫情实施管制措施的公告等文件。此外,承租人在履行通知及证明义务时,应当注意留存相关证据。

问题十:疫情封控期间,承租人居住的房屋租赁合同到期,该怎么办?

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答:

就公租房而言,上海市已有部分地区出台相关政策的实施细则,承租人可申请暂缓办理续租或退租手续,原租赁合同期满日至实际退租日之间的租金,按原租赁合同约定的租金支付。承租人可致电相关部门咨询具体办理流程。

就非公租房的其他房屋而言,承租人、出租人双方可以积极协商,由承租人继续承租房屋。双方可以继续执行原租赁合同中的包括租金价格在内的相关条款,也可以根据实际情况重新商定租金等。协商确定的租赁期限可以是定期的,也可以是不定期的。在疫情期间,由承租人继续承租房屋——承租人有房可住,出租人的房屋能持续产生收益,可能是一种双赢的选择。

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第七百三十三条 租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

第七百三十四条租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

由于个案事实纷繁芜杂,本解读不构成具有拘束力的法律适用和法律效果评价,仅具有参考意义。最终解释权归原作者所有。

当前疫情防控处于最吃劲的阶段,广大市民应当严格遵守法律法规规定,主动配合政府及其相关部门采取的疫情防控措施。如有相关法律问题,可以通过12348公共法律服务热线以及“12348上海法网”网站、App和微信小程序咨询,有专业人员24小时在线提供法律咨询建议。

供稿单位:北京市金杜律师事务所上海分所

撰写人:北京市金杜律师事务所上海分所律师孙旭民、吴可、陆嘉玮,主要负责民商事诉讼与仲裁等。北京市金杜律师事务所上海分所律师助理蔡帅。

审校人:北京市金杜律师事务所上海分所的合伙人武鹏,主要负责民商事诉讼与仲裁等。

鸣谢:长宁区人民法院

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